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2023 年新加坡房地产 4 大走势预测

Leo Kwek 郭耀阳

Leo Kwek 郭耀阳

2023-01-10

2023 年新加坡房地产 4 大走势预测

房地产作为避险资产将对投资者保持吸引力

郊区出现了创纪录的房价,越来越多的新公寓单位售价超过每平方英尺 2,000 元。今年迄今为止,公共住房市场的公寓交易额达到创纪录的 3.44 亿元,其中价格最高的单位以 142 万元易手。

进入 2023 年,“稳定”可能成为年度关键词。买家将继续面临当前通胀形势和快速变化的利率带来的不确定性,不断攀升的生活成本和多项降温措施可能会进一步抑制价格上涨。

以下是可能影响 2023 年房地产市场动态的四个关键因素。

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    走势 1:住房供应增加可能会使价格趋于稳定

    大量住宅将会在 2023 年底完工,包括 2 万多套私人住宅和执行共管公寓(EC)单位,这将是七年来取得临时入伙证(TOP)的住宅数量最多的一次。在 2018 年的降温措施抑制了投资者购买后,这些单位中有许多是业主为自住而购买的,尽管如此,其中的一些单位仍将会被转售或出租。

    住房市场紧缩,尤其是在郊区,在过去一年推动了房价和租金的疯狂上涨。由于一半的新完工项目集中在中央区以外(OCR),大众住房市场的供应紧张可能会得到缓解。

    OCR 的一些拥有超过 1,000 个单位的大型项目将取得他们的 TOP,例如聚宝园(Treasure at Tampines)、锦泰门第(Parc Clematis)和悦湖苑(The Florence Residences)。其他将取得 TOP 的项目如星水嘉园(Piermont Grand)、盛港嘉园(Sengkang Grand Residences)和 OLA 也有超过 500 个单位。

    估计在城市边缘或其他中央区(RCR)将有 6,600 个单位完工,其中知名的项目包括南峰雅苑(Avenue South Residence)、瑞雅嘉苑(Rivière)和丹林园(Daintree Residence)。

    豪宅市场的新住宅存量仍然不温不火,预计完工数量约为 2,500 套,其中一些新完工的项目包括绿墩雅苑(Leedon Green)、纽顿铜源(Kopar at Newton)、Haus on Handy、铂瑞雅居(Boulevard 88)和荷兰轩(Van Holland)。由于供应有限,并且买家通常青睐新的 TOP 项目,大部分未售出的库存可能很快就会被完全消化。

    走势 2:新房推出满足被压抑的需求

    2023 年将有来自超过 45 个项目的 11,000 多套新住宅推出,其中不包括 EC。然而,发展商可能会推迟推出,导致某些单位可能会延续到 2024 年。尽管如此,新房仍将与 2021 年推出的 10,496 套和 2020 年推出的 10,883 套持平,或者超出。因为10 月份仍有超过 2,000 套推出的单位未售出,其中一些可能会延续到 2023 年。

    新推出的项目中,将至少有七个拥有超过 500 个单位的大型发展项目,其中包括添寿道(Thiam Siew Avenue)的双悦园(The Continuum)(800 个单位)、惹兰安娜武吉(Jalan Anak Bukit)的 The Reserve Residences(740 个单位)、Lentor Hill Residences(598 个单位)和德明路(Dunman Road)地段项目(1,040 个单位)、滨海景(Marina View)白色地段项目(748 个单位)、惹兰登布树(Jalan Tembusu)(640 个单位)和松林 A 地段(Pine Grove Parcel A)项目(520 个单位)。

    在郊区,组屋升级者和年轻夫妇可以考虑在武吉巴督西(Bukit Batok West)的两个新 EC。另外,还有一些有吸引力的郊区项目,如牛乳场一带的万景轩(The Botany at Dairy Farm)、弗洛拉通道(Flora Drive)的 Kassia、园景路(Yuan Ching Road)的前园景大厦(Park View Mansions)和前湖畔公寓(Lakeside Apartments),以及武吉知马路上段(Upper Bukit Timah Road)798 和 800 号的发展项目。

    伦多(Lentor)地区正在快速转变为一个拥有大型购物中心和新设施的新住宅区,买家如果希望在这个新兴地区拥有房产,可以考虑 Lentor Hill Residence 和位于伦多中路(Lentor Central)和伦多山路 B 地段(Lentor Hills Road Parcel B)的项目。

    在豪宅领域,一些备受瞩目的发展项目包括安盛保险大厦(AXA Tower)、前麦士威大厦(Maxwell House)、前建安大厦(Peace Centre)和建安公寓(Peace Mansion)的重新发展项目、铂海峰(Newport Residences)(前富士施乐大厦(Fuji Xerox Towers))和滨海景(Marina View)白色地段项目。

    其中一些发展项目将为第 1 和第 2 邮区增添活力,并通过新住宅和便利设施让他们焕然一新。政府还可能在 2023 年公布南部濒水区(Greater Southern Waterfront)的总体规划和激动人心的发展项目,吉宝(Keppel)、巴西班让(Pasir Panjang)和港湾(Harbourfront)附近可能会增加新的办公楼、各种风格的住宅和更多的自然公园。

    走势 3:不确定性和高利率将推动审慎交易

    安家狮城的资深房地产经纪郭耀阳(Leo Kwek)预计 2023 年房地产价格不会出现重大调整。强劲的就业市场维持着的定价能力,他们可能不会倾向于降价。然而,对于大多数买家来说,住房的可负担性是最重要的。由于我们可能不会很快回归低利率时代,大多数买家在购房时可能会保持谨慎。因此,预计到 2023 年私宅和转售组屋的价格将以 5% 至 8% 左右的较慢速度攀升,低于 2022 年的 9% 至 11%。

    买卖双方价格预期之间的差距可能导致成交量减少或交易需要更长的时间才能达成。2023 年更多已完工的私宅可以开始转售可能会减轻放缓趋势,产生的净影响可能会导致需求放缓。2023 年的私宅交易量可能为 19,000 至 22,500 套,低于 2022 年的 21,000 至 22,500 套,同时低于 2021 年的 33,557 套。

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    走势 4:租金可能趋于稳定

    房东在 2023 年可能会面临一些挑战,租金上涨可能会遇到更大的阻力。上涨的租金可能会促使一些租户从私宅市场转向更实惠的组屋,而负担不起目前租金的本地人可能会回归他们的家庭住宅或选择共享居住空间。

    此外,更多的房屋将完工并出租,大量等待新房竣工并在此期间租房的租户也将开始搬入新单位并退出租赁市场。

    然而,新出租房产的涌入可能不会显著缓解租金压力,外籍人士的不断流入将有助于填补市场空缺。随着租户签署至少两年的长期租约,整体租赁存量将减少。房东可能不愿意降低租金,因为他们要应对更高的维护成本、房产税增加、通货膨胀和抵押贷款利率上升。

    净影响可能导致租金在 2023 年下半年见顶并可能趋于稳定。尽管租户几乎没有喘息的机会,但至少租金可能不会像 2022 年那样快速上涨。Leo 估计租金增长可能会从 2022 年的 26% 至 29% 放缓至 2023 年的 13% 至 16%,同期租赁需求可能从 91,000 到 95,000 套收缩到 85,000 到 90,000 套。

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    展望未来

    不明朗的宏观经济环境和动荡的股票市场加强了提高投资安全的必要性。许多投资者将分散他们的资产配置组合以获得稳定的回报,其中也包括房地产。

    许多国家的价格调整和房地产活动已经变得低迷。尽管全球逆风不会被快速解决,但新加坡的房地产市场可能会有所不同地安然度过经济挑战。作为避险资产,新加坡房产对本地和外国投资者仍然极具吸引力,我们预计今年的投资兴趣会保持稳健水平。

     

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    Leo Kwek 郭耀阳

    郭耀阳是新华乐(前称安家狮城)的创始人,一个土生土长的新加坡人。从事房地产多年,专注于私宅销售和商业地产,为无数的新移民和海外买家提供了专业的置业安家以及投资规划。

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