无论您是购买首套房，还是楼市里身经百战的老手，您买房时在考虑的最重要的问题肯定包括：我可以贷多少钱？
在新加坡买房计算贷款额度是一个需要很多知识和信息的过程。我碰到过一些买家在不清楚自己的贷款额度的情况下错估了预算，看了很多房子之后却因为预算不足而必须放弃心仪的房子。为了确保不出现“两眼一抹黑，事后悔断肠”的情况，本文将提供一些关于新加坡买房贷款额度的有用信息。
在新加坡买房时大部分买房人都需要贷款，而且大家都希望尽量减少首付、提高贷款额度，以缓解买房初期的经济压力。贷款额度关系到买房初期的现金支出，包括首付金额，以及必须以现金支付的部分。
所以，在计算房贷额度和房贷期限您需要考虑这几个因素：
- 要买的房子类型；
- 贷款期限；
- 贷款人偿清所有贷款后的年龄；
- 现在有多少贷款未还清；
- 负担贷款的能力等等。
在新加坡，买房能贷多少钱的衡量标准称为“贷款与价值比率”（Loan-to-Value Ratio，简称 LTV）。
目录
什么是贷款与价值比率（LTV）？
说白了，LTV 比率就是您的房贷占总房价的百分比。例如，75% 的 LTV 比率意味着您最多可以借入房产价值或价格的 75%，以较低者为准。
如果房产的价格高于其价值，则差额称为现金溢价（Cash Over Value ，简称 COV）。
目前，建屋局优惠贷款的最高 LTV 已从 90% 降至 85%。剩余的 15% 可以通过现金、您的公积金普通户头（CPF OA）或两者组合支付。
而银行贷款的最高 LTV 为 75%。剩余的 20% 可以通过现金或 CPF OA 或者两者组合支付，且至少 5% 必须以现金支付。
⚠️请注意：LTV 比率不会因您购买的房产类型（组屋或者公寓）而有所不同，而是取决于您从谁那里（建屋局或者银行）获得贷款。这就是说，如果您购买的是组屋（无论是预购组屋 (BTO)、剩余组屋 (SBF) 还是二手组屋），但是您想要通过银行贷款为其融资，那么您的 LTV 顶限为 75%（首付至少 5% 以现金支付，且剩余的 20% 用现金和/或 CPF OA 支付。）
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LTV 是怎么算的？
假设您要购买一套价值 50 万新元的二手四居组屋单位。然而，卖家报价的实际房产价格为 51 万 5,000 新元。这 1 万 5,000 新元的差异称为现金溢价（COV）。
- 使用 HDB 优惠贷款，您最多可以借 42 万 5,000 元（50 万的 85%）。最多 7 万 5,000 元（50 万元的 15%）可以通过现金或公积金 OA 支付，但剩余金额（即 1 万 5,000 元的 COV）根本不包括在贷款中。您必须以现金支付 COV。
- 使用银行贷款，您最多可以借入 37 万 5,000 元（50 万的 75%）。然后，您最多可以使用公积金 OA 的 10 万元（50 万的 20%）进行首付，但剩余的 4 万元（50 万的5% + COV）必须以现金支付。
⚠️请注意：根据新加坡金融管理局（MAS）的规定，您不能通过银行贷款来支付首付。
无法保证您可以获得房贷额度的顶限
如上所述，HDB 贷款的最高 LTV 为 85%，而银行贷款的最高 LTV 为 75%。但是，HDB 和银行是不必给您 LTV 顶限贷款的。他们在合适的情况可以选择降低 LTV。比如近期有报道称，由于冠病疫情冲击，若申请房贷者在受冲击较大的行业工作，一些银行已将他们的 LTV 调低，也有银行把可变动的收入部分当做 50％ 来计算，甚至只计算固定薪资。
这个部分完全取决于贷款方的评估，可能影响贷款额度的因素包括：
- 未偿还的房屋贷款；
- 购买房产的剩余地契年限；
- 购房者的年龄和贷款期限；
- 房产的位置和状态；
- 购房者的信用评分；
- 购房者的收入和贷款情况；
- 抵抗未来风险的压力测试。
1. 未偿还的房屋贷款
上述 LTV 贷款顶限都是指首套房（也就是您名下没有其它未还清的房贷的情况）。第二套房贷款 LTV 上限为 45%（剩余的 55% 首付中，一半必须以现金支付，其余的可以现金或通过您的公积金 OA 支付）。第三套房贷款 LTV 上限为 35%。
⚠️请注意：上述 LTV 比率仅适用于 30 年以下贷款期限的贷款。如果贷款超过 65 岁的年龄限制或期限超过 30 年（HDB 为 25 年），LTV 可能会下降甚至更低。
2. 购买房产的剩余地契年限
对于仅剩 36 至 40 年地契年限的房产，LTV 上限通常为 60%。但是，您仍然可以用您的公积金支付最高 15% 的房产价格或价值（以较低者为准）。
对于剩余地契年限 35 年以下的房产，通常无法进行房屋贷款。此外，您还不能用您的公积金支付首付。
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3. 您的个人年龄和贷款期限
如果私人住宅的贷款期限超过 30 年（HDB 组屋超过 25 年）或者还清贷款时您的年龄超过 65 岁，LTV 上限为 55%。
比如：您在 40 岁时申请 30 年期的贷款（即您的贷款要在 70 岁才能还清），银行最多只能给您 55% 的贷款。
4. 房产的地段和状态
地段和状态太差的房子可能获得的贷款额度会显著降低。
地段太差、破旧或存在重大缺陷的房产（例如：海外的房子、不受欢迎的地段、因缺陷而面临起诉开发商的公寓）也可能导致贷方提供较低的 LTV。
5. 您的信用评分
在房屋贷款申请过程中，贷款方会通过新加坡信贷中心（Credit Bureau of Singapore）检查您的信用评分。如果您有逾期或未还贷款的历史，您可能会被认定为存在信用风险。
为防止这种情况发生，请务必按时还贷款——无论是房屋贷款、信用卡贷款、汽车贷款、消费贷款还是其他。即使是 10 年前的还贷瑕疵也可能会影响您的 LTV。
6. 您的收入和贷款情况
为了防止民众过度借贷或者负担超出能力范围以外的房贷，新加坡金融管理局（MAS）制定了 MSR 和 TDSR 对贷款进行限制。这两项限制是对您月供能力的查验。所以，我们在计算买房时可获得的房贷额度还要计算 MSR 和 TDSR。
房贷偿还比率（Mortgage Servicing Ratio，简称 MSR）是指您每月的总收入中用于偿还房贷的比例，目前的顶限是 30%。
总偿债比率（Total Debt Servicing Ratio，简称 TDSR）规定，借款人每月总收入只有 55% 可用于偿还债务（是指所有的借贷，包括车贷、信用卡欠款等）。
MSR 仅适用于购买组屋和执行共管公寓（EC）。如果您要购买私人住宅，您只需要考虑 TDSR。
7. 抵抗未来风险的压力测试
贷款人除了满足上面的 MSR 和 TDSR 要求之外，还需要进行一个压力测试。就是用一个比目前利率高很多的利率（目前使用的是 3.5%）来计算贷款总额。
这样可以确保将来利息升高后，贷款人有能力继续还贷。这是一个抵抗未来风险的保护措施。
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