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国庆群众大会 2022 影响新加坡房地产市场的五大亮点

Leo Kwek 郭耀阳

Leo Kwek 郭耀阳

2022-10-30

国庆群众大会 2022 影响新加坡房地产市场的五大亮点

李显龙总理于 2022 年 8 月 21 日,在宏茂桥工艺教育学院总部举行的国庆群众大会上发表讲话。与过去两年一样,2022 年国庆群众大会的讲话也保持着谨慎的基调。

目前,世界局势并未能带给人们太多的乐观情绪——地缘政治局势空前紧张,世界尚未从冠病疫情中恢复过来。尽管如此,政府规划也已经就位。与此同时,这些规划和局势对房地产市场也有一些潜在影响:

⚠️注意:我们将就与房地产市场直接相关的要点进行细节介绍,而非按照演讲本身的顺序依次介绍。

主要内容包括:

  1. 巴耶利峇空军基地(Paya Lebar Airbase)搬迁
  2. 樟宜东商业休闲区(Changi East Urban District)和大士港口(Tuas Mega Port)
  3. 地缘政治局势空前紧张
  4. 吸引更多海外人才
  5. 中低收入家庭面临生活成本挑战

1. 巴耶利峇空军基地(Paya Lebar Airbase)搬迁

总理在讲话中提到,将在目前的巴耶利峇空军基地所在地新建 150,000 套公共和私人住宅。这个地块的面积约为 800 公顷,建造一个全新的市镇绰绰有余。以下这些数字可以帮助您对这个地块的规模有更直观的了解——分析师预测这里将可以兴建 100 到 130 个预购组屋(BTO)项目,每个项目可提供 700 到 1,500 个单位。至于私人住宅部分,预计建造 40 到 70 个执行共管公寓和私宅公寓项目,每个项目提供 500 到 1,000 个单位。

此次搬迁预计将在 2030 年左右启动。

这个信息并不是新鲜出炉的,因为市区重建局(URA)在很久以前就提出了相关规划。但是,我们可以把这次总理演讲作为最重磅和最终极的确认。除了打造一个新的组屋社区之外,我们可以注意到其中最引人注目的一个要点就是周边地区的总容积率(Gross Plot Ratio,简称 GPR)的变化。

巴耶利峇空军基地(Paya Lebar Airbase)搬迁
来源:海峽時報(The Straits Times)

目前,巴耶利峇空军基地附近的一些房屋——包括后港(Hougang)、马林百列(Marine Parade)和榜鹅(Punggol)的部分地区——有严格的建筑高度限制。然而,一旦空军基地搬迁,这里的建筑就有可能建造得更高。这可能会引发搬迁后地区的进一步重建,也可能会提高一些私宅项目的集体出售(En Bloc)前景。

此外,搬迁后将为更多便利设施腾出空间,如:商店、餐馆、公园等。这也意味着周边地区可能会进行重大升级。尤其值得一提的是,政府已经计划将现有的空军基地跑道(3.8 公里长)改造成“绿色连道”或社区空间。URA 的规划图上确实标注了“机场跑道大街(Runway Boulevard)”,很可能就是对这段路的构想。

2. 樟宜东商业休闲区(Changi East Urban District)和大士港口(Tuas Mega Port)

随着冠病疫情紧张形势的缓和,航空业开始出现曙光。暂缓两年的樟宜机场第五搭客大厦(T5)的发展计划重启,预计两三年内展开工程。

樟宜东商业休闲区(Changi East Urban District)
来源:交通部(MOT)

T5 启用后,每年可接待多达约 5,000 万访客人次,比 T1 和 T3 这两个搭客大厦加起来还要多。毗邻 T5 的樟宜东商业休闲区(Changi East Urban District)的建设也在进行中,将为新加坡人制造更多工作、交流和玩乐的机会。这将是一个包括酒店、服务式公寓、办公室和会议厅的商业中心。此外,与目前的樟宜商业园(Changi Business Park)不同,樟宜东商业休闲区将拥有广阔的滨水区。

这个规划将大大改善附近房屋的租金前景。丹那美拉地铁站(Tanah Merah MRT station)周围有许多公寓(其中包括即将在今年第三季度隆重登场的新私宅项目景乐苑 Sceneca Residence),可能会吸引在这个不断发展的樟宜枢纽附近工作的人群;樟宜路上段(Upper Changi Road)沿线的公寓也是如此。

大士港口(Tuas Mega Port)
来源:新加坡海事及港务管理局(MPA)

大士港口的建设也已经恢复。大士港口分四个阶段发展,第一阶段的首两个泊位已于去年底正式投入运作,接待来自世界各地的船只。到今年年底,大士港口将再开放三个泊位。预计大约 20 年后全面投入运作时,这里将成为全球最大的自动化港口,每年将能处理 6,500 万个标准集装箱,几乎相当于目前的两倍,这将使我国在海事领域处于全球领先位置。

届时,新的大士港将取代布拉尼(Brani)码头、巴西班让(Pasir Panjang)码头、丹戎巴葛(Tanjong Pagar)码头和岌巴(Keppel)码头这四个集装箱码头的现有设施。而据当地媒体此前报道,从 2027 年开始,新加坡南部这些码头的业务就将开始向新大士港迁移。到时候南部濒水地区(Greater Southern Waterfront)将腾出约 1,000 公顷土地,加上岌巴俱乐部和圣淘沙地区,共有 2,000 公顷的土地供未来发展。

3. 地缘政治局势空前紧张

总理在讲话中警示了俄乌战争以及中美关系紧张可能带来的不稳定。

从理论上来看,战争会造成商品和能源的价格上涨,导致更高的建筑成本,从而影响房地产市场。但是,纵观历史事件,我们会发现楼市不像股市那样容易受到局部地区战争的冲击。到目前为止,我国的房地产市场几乎没有受到这些事件的影响。而事实上,有时候房价会上涨,因为外国买家的资金在我国的房地产市场寻找避风港。所以,相比起战争,引起房价震荡的主要因素是金融危机和本国的财政政策。

我们注意到有一些其他问题会影响房价。其中之一是美联储对能源价格变化的反应。迄今为止,美联储已屡次提高利率以对抗通胀。这推高了新加坡的房屋贷款利率。

尽管如此,如果油价因对俄制裁而攀升太高,美联储可能会重新考虑立场,不再频繁加息。这还有待观察,毕竟从冲突倏起到现在还不满一年。

正如我们在特朗普当政时看到的那样,另一个影响因素是中美之间贸易壁垒的提高。报复性关税往往会增加双方企业的成本;如果美国企业开始感受到压力造成的阵痛,这也可能使得美联储被迫三思再行。

开发商普遍关心的是更高的建设成本

无论如何,开发商普遍关心的是建设成本。一般来说,更昂贵的能源意味着更高的建设成本。再细分到最简单的层面上,这意味着运输建设材料、运送工人往返工地等的成本更高。

我们认为,相比起战争,其他问题——例如更高的额外买家印花税(ABSD)和更高的竞标抢地价格——将对房地产市场产生更大的影响。

4. 吸引更多外国人才

总理在讲话中说到了人力部和贸易与工业部将有新的举措吸引和留住来自海外的顶尖人才。我们还没有看到完整的细节,但人力部已经表示将采取措施调节就业准证框架。

房东们会从这些举措中受益。新加坡的房地产价格对外国人来说太高了,尤其是在 2021 年 12 月 ABSD 上调之后——因此,我们可能会看到公寓租赁的需求上扬。这将有助于维持租赁市场的势头,虽然租赁市场在 2022 年已经触及六年来的高位。

留住这些海外人才就意味着长期租约。而且,那些要长期留在新加坡的人应该会有购买房产的需求。

5. 中低收入家庭面临生活成本挑战

除了通货膨胀,我们注意到房地产贷款的利率一直在攀升。2% 以上的利率正在成为常态。而在 2020 年,银行贷款的利率通常为 1.65%(尽管组屋贷款利率仍为 2.6%)。

政府正在通过发放各种购物券、杂费回扣(Conservancy Charges)等措施帮助住户应付多方面开支。然而,还有一个未解决的问题是公积金使用率的高企。

当新加坡人感到日常开支紧张时,他们就不想以现金方式偿还住房贷款了。因此,我们认为更多的新加坡人会转而使用公积金来偿还他们的住房贷款,或者住房贷款的大部分。政府必须密切关注这种风险,以避免长者达到提款限额或公积金退款导致难以搬到新住房。

新加坡百万组屋

这些人群面临的生活成本上升也可能导致降温措施的出台——尤其是针对二手房的现金溢价(Cash-Over-Valuation,简称 COV)上升。二手房的价格处于八年来的最高水平,这对低收入和中等收入的新加坡人来说是一个严峻的挑战,同时生活成本也在上升(并非所有新加坡人都可以等待预购组屋 BTO 建成)。

此次国庆群众大会讲话传达的整体信息似乎是谨慎的,但在当今世界和社会局势下,又是非常公平和现实的。具有讽刺意味的是,持续的不确定性最终可能会使房屋成本更高;我们一次又一次地看到,当经济下行时,新加坡人(以及亚洲人)更喜欢房地产和黄金等有形资产。

 

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Leo Kwek 郭耀阳

郭耀阳是新华乐(前称安家狮城)的创始人,一个土生土长的新加坡人。从事房地产多年,专注于私宅销售和商业地产,为无数的新移民和海外买家提供了专业的置业安家以及投资规划。

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