房地产市场的表现一直取决于动荡的市场状况，然而，新加坡有多轮降温措施可供依赖，以获得监管意识。不管您喜不喜欢，在最近 2021 年 12 月发布的最新一轮降温措施中，新加坡购房者再次面临更高的额外买方印花税率和更严格的贷款限制。
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新加坡房地产降温措施的介绍
自 2009 年它首次出现以来，多种降温政策，如卖方印花税（Seller’s Stamp Duty，简称 SSD）、额外买方印花税（Additional Buyer’s Stamp Duty，简称 ABSD）、贷款与估值比率（Loan-to-Valuation，简称LTV）、总偿债比率（Total Debt Servicing Ratio，简称 TDSR）、房贷偿债比率（Mortgage Servicing Ratio，简称 MSR）和额外转名印花税（Additional Conveyance Duties，简称 ACD）已在房地产市场浮现。
新加坡政府不断逐步推出降温措施，以规范我们的房地产市场。这些措施对房主和投资者都有影响，并影响到所有新加坡公民、永久居民（PR）和外国买家—尽管程度不同。无论上面提到的术语是您熟悉的，还是像外语一样飘过您的脑海，只要您在新加坡购买或出售房屋，这些降温措施就会对您适用。
这些降温政策鼓励金融审慎，使新加坡人的买卖行为与我们的经济基本面保持一致。在这篇文章中，我们将全面介绍新加坡降温措施的历史，并解释它们的实际作用以及这些措施对您的影响。
为什么降温措施很重要
降温措施很重要，因为它们对新加坡的住房市场作出了反应和回应，并鼓励购房投资中的金融审慎。它们对购房行为有重大影响，并能影响楼市表现。
降温措施对买房行为也有显著的影响，因为它们阻止了某些做法，如在没有足够现金的情况下购买、或对房地产进行短期投机。
全面了解新加坡房地产的 10 轮降温措施
2009 年 9 月：取消所有私人住宅物业的利息摊还计划（IAS）和只付利息计划（IOL）
在实施这项降温措施之前，IAS 和 IOL 允许买家购买期房时只需支付 10 – 20% 的首付款，直到项目完成。由于买家能够在不严重影响其财务状况的情况下买卖这些房产，这些计划鼓励在活跃的市场中进行房地产投机。
由于这些初步措施，买家不再能够在没有大量资金的情况下轻松买卖期房。这导致私人住宅交易的热情降低，抑制了房地产市场。
2010 年 2 月：引入卖方印花税（SSD）和降低贷款与估值比率（LTV）
为应对即使在 2009 年降温措施之后出现的市场升温，政府采取收紧房地产市场的信贷供应的措施，并促进购房者的金融审慎。这是一个先发制人的举措，目的是在低利率和经济复苏的积极前景下，而可能形成金融泡沫之前缓和买家的情绪。
对所有在购买后第一年内出售的住宅房产实行最高为销售价格 3% 的 SSD。SSD 的目的是为了阻止可能扭曲基本价格的短期投机行为。因此，长期业主或自住业主不受其影响。另一方面，那些希望快速抛售房产以获取利润的投资者不得不重新考虑额外 SSD 对其利润的影响。
所有住房贷款的 LTV 从 90% 降至 80%。降低 LTV 的决定是为了向金融机构发出明确的信号，以维持其审慎的贷款标准，以确保房地产市场的可持续发展。结果就是，买家现在借贷的能力降低，因此承担的信用风险也降低了。最初希望贷款大部分房产价值的买家现在不得不自掏腰包支付更多首付，这有效地阻碍了以信贷方式购买房屋。
| 住房贷款 | 贷款与估值比率（LTV） |
| 所有类型 | 80% |
2010 年 8 月：SSD 扩展至包括购买后 3 年内出售的房产；第二套住房贷款的 LTV 从 80% 降至 70%
由于 2010 年上半年私人住宅市场有 11% 的大幅增长，政府认为市场非常活跃。因此，有必要使房地产市场与更温和的经济增长保持一致，以确保经济调整不会使房地产市场崩溃。和以往一样，所采取的措施符合提高买方和卖方的金融审慎性，从而将信贷风险降到最低。
SSD 被扩大到包括在购买后 3 年内出售的房产。然而，出售前持有的房产时间越长，SSD 就会越少。
| 以内出售 | 卖方印花税（SSD）适用 |
| 1 年 | 3% |
| 2 年 | 2% |
| 3 年 | 1% |
有了这个渐进式的制度，卖家现在更有动力在出售前持有更长的时间，因为 SSD 可以从他们的房产销售中拿走很大一部分利润。由于买卖双方持有房产的时间较长，交易量减少，房地产市场价格面临上涨的阻力。
借款人第一套房屋贷款的 LTV 保持在 80%，而第二套住房贷款的 LTV 从 80% 降至 70%。
因此，第二套贷款的最低现金首付从 5% 提高到 10%。
| 住房贷款 | 贷款与估值比率（LTV） |
| 第一套房屋贷款 | 80% |
| 第二套房屋贷款 | 70% |
这套具体的措施意味着，那些在购买第一套房产后寻求资产增值的买家现在必须在为其后续房产融资时更加谨慎。显然，为了促进首次置业者在市场上的平等，现在有一种趋势是限制业主第一套房产以外的购买潜力。然而，这是以买家为代价的，他们可能不得不考虑其他方法来为下一个房屋融资，甚至由于借贷能力的降低而寻找低价位的房子。
2011 年 1 月：SSD 持有期从最初的 3 年延长至 4 年，税率提高； 第二套贷款的 LTV 从 70% 降至 60%
这一次，伴随着 SSD 期限的延长，政府也大幅调整了 SSD 的税率，达到了 16%（第一年内出售）。这意味着，在购买房产的头 2 年内出售房产将招致巨额罚款，即使是在当时泡沫市场中，房价在一年内上涨了 10% 以上！
| 以内出售 | 卖方印花税（SSD）适用 |
| 1 年 | 16% |
| 2 年 | 12% |
| 3 年 | 8% |
| 4 年 | 4% |
第二套住房贷款的 LTV 再次从 70% 降至 60%，所有非个人购房者（例如公司、信托和集体投资）的 LTV 降至 50%。
| 住房贷款 | 贷款与估值比率（LTV） |
| 第一套房屋贷款 | 80% |
| 第二套房屋贷款 | 60% |
| 非个人购房者 | 50% |
2011 年 12 月：为新加坡公民和永久居民引入了额外买方印花税（ABSD）
3% 的 ABSD 被应用于所有：
• 购买第三套或以上房产的新加坡公民
• 购买第二套或更多房产的永久居民（PR）
10% 的 ABSD 也适用于在新加坡购买住宅房产的外国人。
如果是多人购买，则按最高（更苛刻）的适用税率收取。
ABSD 措施是一种统一税率，补充了现有的买方印花税，该印花税已逐步应用于销售价格（买方印花税 Buyer’s Stamp Duty，简称 BSD）— 首 180,000 元的 1%，下个 180,000 元的 2% 和其余部分的 3%）。
2012 年 10 月：房屋贷款的最长期限被限定为 35 年
长期贷款现在处于不利地位，第一套和第二套（或更多）房贷买家的 LTV 较低。
具体来说 LTV 将下降 20% 如果贷款期限：
• 长于 30 年，或；
• 超过买方 65 岁的年龄
引入长期贷款差异化是另一个重点，因为它改变了买家的贷款融资方式。一般来说，买家希望最大限度地延长贷款期限，因为它降低了每月的还款额，侵蚀了原本用于储蓄或其他开支的收入。长期贷款使买家能够灵活地对其抵押贷款进行再融资—例如购买其他房产或更快地偿还贷款。通过对最长期限设置上限，并将其与买方的年龄挂钩，买方实际上被限制在 65 岁之前完成其房产投资计划。
2013 年 1 月：修改 ABSD 以加重税收；LTV 比率收紧；第二套及以上贷款的最低现金首付再次提高；推出了针对组屋的措施
ABSD 再次被修改，对新加坡永久居民、外国人和其他购买超过一套住房的购房者征收更多的税。ABSD 被全面提高了 5 – 7 个百分点，此外，对购买第一套住宅的永久居民和购买第二套住宅的公民征收 ABSD。
2013 年 1 月新的 ABSD 税率：
| 适用的ABSD | |||
| 第一套住宅 | 第二套住宅 | 从第三套开始 | |
| 新加坡公民 | 0% | 7% | 15% |
| 永久居民（PR） | 5% | 10% | |
| 外国人和非个人 | 15% | ||
对于那些超过一套住房贷款的借款人，LTV 比率也收紧了。
对于第二套房屋贷款，LTV 从 60% 降至 50%。
对于第三套及以上的房贷，LTV 从 60% 降至 40%。
2013 年 1 月新的 LTV 比率：
| 住房贷款 | LTV 标准 | LTV （超过期限） |
| 第一套房屋贷款 | 80% | 60% |
| 第二套房屋贷款 | 50% | 30% |
| 第三套房屋贷款及以上 | 40% | 20% |
| 非个人购房者 | 50% | 30% |
长期贷款 20% 的劣势继续适用于所有 LTV 比率。
最后，第二套及以后贷款的最低现金首付比例从 10% 提高到 25%。
为了应对日益激烈的政府组屋（HDB）竞争，还推出了专门针对组屋的措施，以减少新加坡公民和永久居民的短期、高额信贷交易。
希望贷款购买组屋的购房者：
• 金融机构提供的房贷偿债比率（MSR）上限为每月总收入的 30%
• 建屋发展局提供的 MSR 上限为 35%，而不是之前的 45%
新加坡永久居民：
• 将不再能够出租整个组屋单位
• 必须在新加坡购买私人住宅后的 6 个月内出售他们的组屋
2013 年 6 月：金融机构发放的所有房地产贷款均采用 60% 的总偿债比率（TDSR）
新加坡的所有金融机构在批准贷款之前，都必须核实借款人的总债务（包括非住房贷款）是否低于其总收入的 60%。由于贷款和利率的性质不同，新加坡金融管理局（MAS）有一套标准化的方法来计算 TDSR。
TDSR 贷款资格标准的引入是一系列降温措施中的另一个重要里程碑。由于 TDSR 是根据现有贷款还款额计算的，其他影响贷款价值的措施，如 LTV 和贷款期限，现在也开始发挥作用。 这些因素的任何变化都会严重影响买家获得贷款的资格。
例如，一位 45 岁的买家，因为想获得更高的 LTV 比率（50% 而不是 30%），所以贷款期限较短（20 年而不是 35 年），与选择更长的期限相比，他必须承担更多的每月按揭供款。更高的按揭贷款使 TDSR 增加，有可能超过 60%，导致他们没有资格获得贷款。因此，为了满足新的 TDSR 要求，买方被迫延长他的贷款期限（超过 65 年），以获得较低的月供，但他们现在面临着较低的 LTV（30%）的问题，必须在不借款的情况下弥补额外 20% 的价值。由于相互作用的措施有如此多限制，多处房产的买家在贷款融资方面变得更加困难。
2013 年 12 月：采取了收紧购买执行共管公寓（EC）的措施
房贷偿债比率（MSR）的上限为借款人月收入的 30%，现在适用于 EC 的购买。希望直接从开发商处购买 EC 的第二次申请者将必须支付转售抽润（Resale levy，类似于预购组屋 BTO）。
EC 申请取消费从 20% 降至 5%。
2017 年 3 月：SSD 持有期缩短；所有等级的税率都降低
为了应对房地产市场的放缓，政府转变了一些降温措施。
SSD 的持有期从之前的 4 年减少到 3 年。所有等级的税率统一降低 4%。
| 以内出售 | 卖方印花税（SSD）适用 |
| 1 年 | 12% |
| 2 年 | 8% |
| 3 年 | 4% |
房屋净值贷款（Home Equity Loan）的 LTV 低于 50% 时，也取消了 TDSR 要求。这使得更多的人能够以他们的房产增值为抵押进行贷款，以获得额外的现金满足退休需求。
2018 年 7 月：所有类别的住房贷款 LTV 都降低 5%
这一轮的降温措施针对 ABSD 和 LTV 比率，以调节快速上升的房地产价格。
对于金融机构发放的所有房屋贷款，所有类别的 LTV 都降低了 5%。
除了购买第一套住宅的新加坡公民或永久居民，所有其他个人和实体的 ABSD 都被提高。
• 将所有其他个人的 ABSD 调高 5%
• 将实体的 ABSD 调高 10%
2021 年 12 月：更高的 ABSD 税率，更严格的贷款限额
首先，TDSR 已从 60% 降至 55%，这意味着每 1 万元，金融机构对按揭贷款的评估将减少 500 元。
每少 500 元的差额，大约相当于少了 10 万元的贷款金额。这是基于 3.5% 的 TDSR 压力利息，贷款期限为 30 年的私人房产。
其次，政府也将组屋贷款的 LTV 从 90% 修改为 85%。
这就导致了下表中所示的当前 LTV：
贷款与估值比率 (LTV)（自 2021 年 12 月 16 日起生效）
| 第一套住房贷款 | 第二套住房贷款 | 从第三套住房贷款开始 | |
| 个人借款人 | |||
| LTV 限制 | 75% 或 55%* | 45% 或 25%* | 35% 或 15%* |
| 最低现金首付 | 5% 或 10%* | 25% | |
| 组屋贷款借款人 | |||
| LTV 限制 | 85% | ||
| 非个人借款人 | |||
| LTV 限制 | 15% | ||
*如果贷款期限超过 30 年或超过 65 岁
*总偿债比率（TDSR）从 60% 修改为 55%
免责声明：请注意，所有的 LTV 百分比取决于个人的财务收入评估，包括金融机构或建屋发展局（如适用）。对于组屋贷款的借款人，需要满足现行组屋贷款资格（HLE）的要求。
最重要的是，购买住宅物业的 ABSD 也被大幅提高。对购买第二套住宅的公民来说，这一增幅从 12% 至 17%，对购买第三套及以后的住宅的公民来说，这一增幅为 15% 至 25%，这可能会阻止许多人购买额外的住宅物业。
购买第二套住宅的永久居民的 ABSD 税率也从 15% 上升到 25%，如果他们购买第三套及以后的房产，ABSD 税率从 15% 上涨到 30%。
这一增长也反映在外国人和实体上，包括住房开发商，分别达到 30% 和 35%。
下表显示了目前购买新加坡住宅物业的利率：
额外买方印花税（ABSD）税率
（自 2021 年 12 月 16 日起生效）
| 第一套住宅 | 第二套住宅 | 从第三套住宅开始 | |
| 新加坡公民 | 0% | 17% | 25% |
| 永久居民（PR） | 5% | 25% | 30% |
| 外国人 | 30% | ||
| 实体 | 35%（房地产开发商为 40%） | ||
总结
总的来说，我们看到在政府为房地产市场出台的 10 次措施中，有 9 次是为了抑制楼市，而只有 1 次是放松降温措施。随着时间的推移，这些措施也变得更加严厉，似乎不会很快放松。在低利率、高住房需求和天价房产的情况下，如此快出台新的降温措施也不足为奇了。
然而，重要的是要认识到，降温措施只是减缓而不是扭转房地产的增长，这从新加坡不断上涨的房地产价格中可以看出，尤其是在低利率环境下。
2009 年至 2021 年所有措施的汇总表
| 序号 | 日期 | 措施 |
| 1 | 2009 年 9 月 | 取消所有私人住宅物业的利息摊还计划（IAS）和只付利息计划（IOL）。 |
| 2 | 2010 年 2 月 | 卖方印花税（SSD） 推出持有期为一年的 3% SSD。
贷款与估值比率（LTV） LTV 从 90% 降低到 80%。 |
| 3 | 2010 年 8 月 | 卖方印花税（SSD） SSD 改为 3/2/1%，持有期为 1/2/3 年。
贷款与估值比率（LTV） 第二套住宅及以上的 LTV 从 80% 降低到 70%。 |
| 4 | 2011 年 1 月 | 卖方印花税（SSD） SSD 改为 16 / 12 / 8 / 4%，持有期为 1 / 2 / 3 / 4 年。
贷款与估值比率（LTV） 第二套住宅及以上的 LTV 从 70% 降低至 60%。 |
| 5 | 2011 年 12 月 | 额外买方印花税（ABSD） 除了买方印花税（BSD）之外，还引入了 ABSD 统一税率： 公民（第 3 套或以上住宅）— 3%。 永久居民（第 2 套或以上住宅）— 3%。 外国人 — 10%。 |
| 6 | 2012 年 10 月 | 贷款与估值比率（LTV） 最高贷款期限为 35年。 所有借款人的适用 LTV 将降低 20% 如果贷款期限： 超过 35 年；或 延长至买方 65 岁以上。 |
| 7 | 2013 年 1 月 | 额外买方印花税（ABSD） 所有类别的 ABSD 都调高了 5% – 7%。 现在征收 ABSD 的对象： 永久居民（从第一套住宅物业起）。 公民（第二套住宅物业起）。
贷款与估值比率（LTV） LTV 降低 第二套贷款 — 从 60% 降低至 50%。 第三套及以上的贷款 — 从 60% 降低至 40%。 最低现金首付从 10% 增加到 25%。
针对组屋（HDB）的措施 金融机构提供的房贷偿债比率（MSR）上限为每月总收入的 30%。 由建屋发展局提供的 MSR 上限从 45% 降低到 35%。
永久居民（PR） – 不再能够转租整个组屋单位。 – 必须在新加坡购买私人住宅后的 6 个月内出售他们的组屋。 |
| 8 | 2013 年 6 月 | 总偿债比率（TDSR） 金融机构提供的所有房产贷款均实行 60% 的 TDSR。 |
| 9 | 2013 年 12 月 | 执行共管公寓（EC） MSR 上限为 30%，现在适用于购买 EC 的情况。 第二次申请 EC 的买家现在必须支付转售抽润（Resale levy）。 EC 申请的取消费用从 20% 降至 5%。 |
| 10 | 2018 年 7 月 | 贷款与估值比率（LTV） 所有类别的 LTV 降低 5%。
额外买方印花税（ABSD） 所有个人的 ABSD 都增加了 5%，除了： 公民（第一套住房）。 永久居民（第一套住房）。 所有其他实体（公司、信托等）的 ABSD 增加 10%。 |
| 11 | 2021 年 12 月 | 额外买方印花税（ABSD） 新加坡公民购买第二套住宅从 12% 提高到 17%。 新加坡公民购买第三套及以上的住宅从 15% 调高到 25%。
新加坡永久居民（PR）购买第二套住宅从 15% 提高到 25%。 新加坡永久居民购买第三套及以上的住宅从 15% 调高到 30%。 外国人购买任何住宅房产从 20% 提高到 30%。
实体（公司或协会）购买任何住宅物业从 25% 调高到 35%（如果实体是住房开发商，则增加 5%；不可减免）。
总偿债比率（TDSR） 从 60% 降低到 55%。
贷款与估值比率（LTV） 组屋贷款从 90% 降至 80%。
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以上就是迄今为止的降温措施总结。如果您不确定这些措施对您有何影响，或者只是想在您的房地产事务中获得专家意见，请随时与我们联系！
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