对大多数人来说，住宅房产首先是一个家—头顶上的屋顶。很多买家也把购房作为一种投资形式，一些父母会通过信托方式为孩子购买房产。本文将探讨以信托方式买房的主要目的，以及 2022 年 5 月推出的新额外买方印花税（信托）规则的含义。
1. 为什么需要以信托方式购买房产？
虽然一个孩子（即 21 岁以下的个人）还不具备以自己的名义拥有房产的法律能力，但是他们的父母可以用信托的方式为孩子购买房产并代为保管，这样子做，孩子就可实益拥有该房产。
一些父母出于多种原因，主要是为了更有效和合法的避税、以及继承计划，所以选择信托架构为子女购买房产。
有些父母则是希望在有生之年把住宅房产提前继承给孩子，特别是未成年子女，而不是等到他们去世后才转移这些资产，所以他们也会选择通过信托方式买房给小孩。
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2. 谁可以通过信托方式购买房产？
考虑到以信托方式购买住宅房产通常需要现金全额支付，因此，想要通过信托方式购房来惠及子女时，审慎的财务规划以及拥有大量资金是至关重要的考虑因素。换句话说，那些以信托方式购买房产的人们往往现金充裕。
一旦考虑了这些因素，以信托方式买房给子女对于那些希望提早继承或者税收因素或继承计划的人来说，都是一项可行的方案选择。
3. 怎样以信托方式购买房产？具体步骤和要求是什么？
一般而言，信托由受托人（trustee）建立，具体如下：
- 签署信托文书或者信托契约；和
- 将资产转移到信托中。
在执行信托契约时，受托人或者委托人（settlor）必须明确决定信托的关键条款，其中包括：
- 谁是受益人（beneficiary）；
- 谁将被任命为信托的受托人；
- 受托人享有的权力；及
- 实益权益的归属。
以信托方式买房时必须用现金全额支付房款，公积金（CPF）不能用于付款，银行也无法为其提供贷款。
4. 政府最近推出了额外买方印花税（信托），这是什么意思？它如何影响以信托方式购房？
财政部（MOF）宣布，自 2022 年 5 月 9 日起，所有将住宅房产转移到生前信托的交易，须支付 35% 的额外买方印花税（ABSD），该笔 35% 的额外买方印花税应预先支付（即执行买卖协议或者行使购房选购权书的 14 天之内）。
之前，当住宅房产转移到生前信托时，如果信托没有可确认的受益所有人，不需要支付额外买房印花税。可以说，这一规则变化填补了一个潜在的政策缺口。
但是，受托人可以向新加坡税务局（IRAS）申请退还额外买房印花税（信托），但须满足多种条件–即，该房产的受益所有人是可识别的个人，该房产的受益所有权已归属受益人所有，以及信托不能撤销、变更或受任何后续条件的约束。
根据国内税务局规定，当住宅房产出售给一个或多个可识别的个人受益人，则可以通过退款的方式让额外买房印花税（信托）减免。
如果条件满足，退款金额将基于额外买方印花税（信托）的 35% 税率与受益人概况所对应的税率之间的差异来计算。
35% 的额外买方印花税（信托）须预先支付，并须在文书执行后的六个月内向新加坡税务局申请退款。大部分申请会在递交完整信息后的 2 个月内处理，如申请获批准，将在获批准后的 1 个月内退款。
政府推出额外买房印花税（信托）是为了防止人们滥用他人名义购买房产来逃避支付额外买房印花税的情况。因此，房产的收益所有权必须归属受益人，这将确保受益人成为资产的真正所有者，并且该财产实际上不受创建信托的人的控制。
5. 新规下，以信托方式购买住宅房产还有意义吗？
预计额外买方印花税（信托）不会对广大的住宅市场产生太大影响。在每年大量的私人住宅单位交易中，以信托方式购买的房产只占一小部分。据估计，约有 10% 或者更少的私宅购房者以信托方式买房来保障孩子的利益。
大多数为了小孩利益而以信托方式购房的买家，都会将他们的子女或家庭成员作为信托的受益人。由于对这些信托架构的净影响是中性的，因为他们可以向新加坡税务局申请退税，所以使用信托方式购买住宅房产的趋势很可能会继续。此外，以信托方式购买房产的买家往往是富人，35% 的预付款（他们最终可能会收回这笔款项）可能不会对额外买方印花税的税收节省产生太大的威慑作用，而这可能是相当大的数额。
因此，额外买房印花税（信托）的这种征税效果不大。对于那些有能力的人来说，以信托方式买房仍然很有吸引力。如果他们满足一定的条件，例如，可识别受益人是新加坡公民，之前没有新加坡住宅，无论如何，这笔额外税费将全额退回。
归纳总结，信托是为了馈赠以及税收因素和遗产/继承计划而设立的，而新的额外买方印花税（信托）的征收实施并没有改变这一点。
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